„Polska norma”, czyli mieszkaniowy dobrobyt na wstecznym biegu

8 grudnia 2009 r.

Gdyby tak za miarę postępu dobrobytu w Polsce przyjąć dostępność cenową nieruchomości oraz ewolucję metodyki zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków, to mogłoby się niestety okazać, że nie dość iż jedziemy na wstecznym biegu, to w dodatku z zamkniętymi oczami.

 

Gdy przed dwiema dekadami polska gospodarka na bazie reformy Balcerowicza ewoluowała z otchłani realnego socjalizmu do wolnorynkowego „raju”, niemal wszyscy uczestnicy świeżo ukonstytuowanej III Rzeczpospolitej pewni byli nadejścia ery trwałego wzrostu poziomu życia w Polsce. Jednym z głównych czynników mającym o tym poziomie decydować „od zawsze” pozostają warunki mieszkaniowe, a zwłaszcza realne szanse oraz bieżący poziom ich zaspokojenia przez przeciętnego obywatela. Niestety wszystkie dostępne dane wskazują na to, że ta dziedzina kształtowania jakości życia polskiego społeczeństwa naznaczona jest permanentnym regresem.


Wskaźniki dostępności

Badacze rynku nieruchomości opracowali stosunkowo bogaty zestaw indykatorów, zadaniem których jest ustalenie jego parametrów, stopnia dojrzałości czy też norm opisujących proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych konsumentów. Z punktu widzenia polskiego konsumenta, żyjącego w środowisku „emerging market”, najważniejsze wydają się te ostatnie, określane w nomenklaturze międzynarodowej jako „wskaźniki dostępności” (ang. affordability indexes). Konfrontują one ze sobą zdolność finansową najliczniejszej statystycznie grupy średnio sytuowanych gospodarstw domowych z kosztem nabycia lub wynajmu typowych nieruchomości, możliwościami obsługi długu hipotecznego itp.

Najpopularniejszym z nich jest tzw. wskaźnik siły nabywczej, będący relacją średniej płacy brutto do ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach kraju. Od dość dawna oficjalna wartość tej relacji kształtuje się w Polsce na poziomie zbliżonym do 0,5, co oznacza, że średnia miesięczna płaca miałaby wystarczać na zakup zaledwie połowy mkw. mieszkania. W tej okolicy (0,45) lokalizują ją niedawne badania Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, przyjmującej średnią płacę na poziomie 3200 zł. oraz cenę metra kwadratowego mieszkania na 7 tys. zł. Dwa lata temu, w szczycie boomu, ta sama instytucja oceniała tę zmienną na rekordowo niskim poziomie 0,36. Z kolei NBP w swoim „Raporcie o inflacji” zamieszcza wykres (ostatnio w lutym ’09), na którym wartość wskaźnika siły nabywczej dla różnych miast waha się w przedziale od 0,4 do 0,7. Jednak średnia płaca w Polsce w rzeczywistości może być (a właściwie to jest na pewno) znacznie niższa od danych oficjalnych. Jak bowiem wykazały badania portalu Money.pl, zastępujące średnią arytmetyczną tzw. medianą eliminującą fałszujące wyniki GUS kominy płacowe, rzeczywista średnia płaca brutto wynosi około 2500 zł. Przyjmując tę interpretację okazałoby się, że wskaźnik siły nabywczej posiada aktualną wartość, uwzględniająca już korektę cen nieruchomości, zbliżoną do 0,35, a to z kolei znaczyłoby, że przeciętny Polak musi pracować na 1 mkw. mieszkania już nie 2, ale nawet do 3 miesięcy(!). Stanowiłoby to mniej więcej 6-krotne odchylenie in minus od standardów obowiązujących w cywilizowanych krajach Europy Zachodniej, gdzie poziom omawianego wskaźnika ustalił się w granicach 2 (nierzadko nawet tę wartość przekraczając) i aż 10-krotne od wartości zbliżonej do 4, która obowiązuje w USA. Choć być może trudno w to uwierzyć, to jednak Polska z tak niskim współczynnikiem pozostaje w ścisłej czołówce nie tylko europejskich ale globalnych outsiderów w konkurencji dostępności mieszkań dla swoich obywateli.

Tę z pewnością niepokojącą statystykę zdaje się potwierdzać inny parametr, równie dobrze obrazujący funkcjonalność procesu zaspokajania potrzeby zamieszkiwania w ramach konkretnego rynku nieruchomości. Wskaźnik ten, określany z angielskiego jako P/I (price/income ratio), jest dość prostą relacją obowiązującej ceny przeciętnej nieruchomości mieszkalnej do średniego rocznego dochodu rozporządzalnego przeciętnego gospodarstwa domowego. Wskaźnik ten szczególnie popularny jest w USA, gdzie w zależności od obowiązującej koniunktury gospodarczej potrafi oscylować w granicach od 2 do nawet 6. Zazwyczaj jednak przyjmuje wartość zbliżoną do 4, tak jak w Europie Zachodniej, gdzie przedział od 3 do 4 określa obowiązującą normę. A jak ten czynnik prezentuje się u nas? P/I do połowy 2008 roku ilustrowany był obok wskaźnika siły nabywczej w „Raporcie o inflacji” NBP. Analitycy rodzimego Banku Narodowego zlokalizowali go w tamtym czasie dla różnych miast Polski w przedziale wartości od 6 do 10. Gdyby jednak spróbować oszacować rzeczywistą średnią wartość rodzimego P/I na podstawie danych pierwszego półrocza br., to okazałoby się, że otrzymany wynik jest jeszcze „ciekawszy”. Jeżeli bowiem jako przeciętną nieruchomość przyjmiemy mieszkanie w budynku wielorodzinnym o pow. 65,9 mkw. (dane GUS: przeciętna pow. mieszkania w 1-szym półroczu ’09) w cenie 6876 PLN/mkw. (REAS: średnia cena mkw. mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w 2Q ‘09 ), to otrzymamy wartość w okolicach 450 tys. PLN. Z kolei dochód rozporządzalny gospodarstwa domowego w tym roku wynosi na osobę: dla gospodarstwa 2-osobowego - 1240,37 PLN, 3-osobowego – 1027,8 PLN, 4-osobowego – 835,3 PLN (dane za Instytutem Gospodarki Społecznej SGH). Bez ryzyka popełnienia istotnego błędu można więc przyjąć, że roczny dochód rozporządzalny reprezentatywnego gospodarstwa domowego w Polsce wynosi średnio 35 tys. zł. Po podzieleniu przez otrzymaną wartość średniej ceny mieszkania otrzymamy „polskie P/I” równe… 12,8(!). Daje to nam kolejną „polską normę”, która „tylko” o ponad 200 proc. dystansuje wskazaną powyżej średnią zachodnioeuropejską.