Umowa kupna domu w Hiszpanii już nie taka straszna…

9 marca 2010 r.

Podpisanie umowy kupna-sprzedaży obejmuje oficjalne zezwolenie na przekazanie nieruchomości i daje ją w posiadanie nowemu właścicielowi za pomocą przekazania kluczy. Jednocześnie ustala spłatę należności za kupioną nieruchomość na kupującego lub bank, jeśli nieruchomość posiada hipotekę.

Przed podpisaniem umowy należy mieć na uwadze, że:

• Nieruchomość może zostać nabyta poprzez podpisanie dokumentu prywatnego, obecność notariusza nie jest konieczna, konieczna jest tylko obecność sprzedawcy i nabywcy. Jest to jednakże możliwe tylko w wypadku, kiedy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, co jest zapisane w odpowiednim rejestrze. Z tego względu większość umów podpisywana jest jednak drogą publiczną. Ponadto, jeśli chodzi o umowy dotyczące nieruchomości jeszcze nie wybudowanych jest normalne, że wykorzystuje się umowę prywatną, żeby sformalizować dostarczenie odpowiedniej kwoty na rachunek, etapy budowy i przekazanie nieruchomości.

Ważne jest wiedzieć, że podpisując dokument prywatny każda ze stron może wymagać od drugiej strony przystąpienia do spisania umowy publicznej. W sytuacji kiedy druga strona odmówi sprawę można skierować na drogę sądową. Należy pamiętać, ze aby zarejestrować daną nieruchomość w rejestrze zawsze będzie konieczne spisanie umowy publicznej.

• Ogólną zasadą jest, że umowa kupna-sprzedaży zostaje sformalizowana na drodze publicznej; dokumentu publicznego, potwierdzonego przez notariusza, który odpowiada za intencje obu stron, ocenia tożsamość i uprawnienia, wypisuje odpowiednie dokumenty, określa wymogi prawne, które muszą być spełnione przez każdą ze stron oraz informuje o zobowiązaniach każdej ze stron, wynikających z umowy.

Interwencja notariusza zapewnia autentyczność treści dokumentu, w ten sposób, że to, co deklaruje sprzedawca, nabywca oraz bank, jeśli jest zaangażowany w daną transakcję, zostanie zapisane i zatwierdzone przez niego w akcie notarialnym, co z kolei zapewnia, że żadna ze stron nie może uchylić się do zapisów, które są w nim poczynione.

Sporządzenie aktu notarialnego jest równoznaczne z przekazaniem danej nieruchomości nowemu właścicielowi i zazwyczaj dochodzi do transferu wyznaczonej sumy pieniędzy za nieruchomość Notariusz musi określić w akcie notarialnym kwotę pieniędzy, za którą została kupiona nieruchomość oraz czy pieniądze zostały przekazane przed, po czy w trakcie podpisywania aktu, jak również z użyciem jakich środków płatniczych: gotówką, za pomocą czeku bankowego wystawionego na okaziciela bądź czeku imiennego, za pomocą przelewu bankowego itp. W wypadku, kiedy nieruchomość została spłacona z wyprzedzeniem w stosunku do momentu podpisywania aktu notarialnego notariusz powinien odnotować datę, wartość oraz sposób przekazania zapłaconej kwoty. Przed potwierdzeniem aktu notarialnego przez notariusza, sam notariusz powinien zwrócić się z prośbą do rejestru o przekazaniu mu dokumentu Nota Simple, w celu potwierdzenia stanu faktycznego danej nieruchomości. Nota Simple podaje informacje dotyczące obciążeń pieniężnych, ograniczeń, nałożonych na nieruchomość. Natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego notariusz wystosuje do rejestru specjalny dokument, potwierdzający podpisanie aktu notarialnego, unikając w ten sposób wszelkich możliwych roszczeń finansowych ze strony sprzedającego wobec kupującego, jeśli nieruchomość została spłacona wcześniej.

Ważne jest wiedzieć, że wybór notariusza zależy przede wszystkim od tego, kto będzie pokrywał należność za nieruchomość. Zasada ta jest również ważna gdy nieruchomość będzie spłacana poprzez kredyt hipoteczny.

Ponadto, niezależnie od tego w jakiej formie dokona się płatności za nieruchomość, sprzedawca odpowiada za usterki lub wady w nieruchomości. Kupujący może zrezygnować z umowy, zażądać zmniejszenia ceny proporcjonalnie do szkód według opinii ekspertów. Sprzedawca odpowiada za całość sprzedawanego obiektu, wszystko, co jest w nim zawarte, a co gwarantuje, że dany obiekt może być zamieszkany według odpowiednich ustaw. Poza tym firma budowlana wraz w deweloperem odpowiadają solidarnie przed kupującym za szkody w strukturze budynku przez okres 10 lat oraz za wszystkie szkody, które decydowałyby o niezamieszkalności danej nieruchomości przez 3 lata, i za szkody wynikłe z tych defektów przez okres 1 roku, będąc jednocześnie zobowiązanymi do wypełnienia zobowiązań odpowiednich ubezpieczeń.